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El alquiler de tierras, en debate

El rendimiento promedio en la zona núcleo se redujo a la mitad. Problemas para pagar los arriendos y encarar la próxima cosecha.

Marianela De eMilio*

El rendimiento promedio en la zona núcleo se redujo a la mitad. Problemas para pagar los arriendos y encarar la próxima cosecha. Por qué la sequía puede dar lugar a acuerdos de alquiler que prioricen la estabilidad productiva y el cuidado de los suelos.

Trabajar tierras bajo contratos de alquiler no es algo nuevo en Argentina ni en el mundo; se estima que en Estados Unidos el 40 por ciento de la tierra cultivada se hace en superficies alquiladas, mientras en Argentina esta proporción se eleva a 70%.

Según el Censo Nacional Agropecuario, entre Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, provincias que forman la zona núcleo pampeana, hay más de 17 millones de hectáreas bajo alquiler para usos agropecuarios varios, pero principalmente para siembra de cultivos anuales, de los cuales la soja se lleva el primer lugar y el maíz, el segundo.

Estas tres provincias suman en la presente cosecha 2022/23 más de 17 millones de hectáreas de superficie sembrada con soja (12,1 MM) y maíz (5 MM), y se estima que la proporción 70% de superficie sembrada en tierras alquiladas y 30% en tierras propias se cumple y es posible que incluso se supere.

Los alquileres de campos, negociados entre el dueño de la tierra y el inquilino, presenta tantos modos de contratos como alquileres acordados, aunque hay algunas modalidades que predominan sobre otras. La forma más difundida es la de alquileres con montos fijos valuados en quintales (un quintal es igual a 100 kilos) de grano por hectárea (qq/ha), generalmente soja, independientemente del cultivo a sembrar y los rendimientos alcanzados.

El modo de pago puede ser semestral, cuatrimestral o mensual, y el monto a pagar resulta de un volumen determinado de soja a un precio que suele determinarse según el promedio de precio en el mercado disponible en la semana de cobro. Uno de los primeros pagos es al momento de concertación del contrato de alquiler, lo que exige que el origen del dinero sea de la cosecha anterior, y los últimos pagos se realizan al momento de cosecha, esta vez con la liquidez generada por la producción del campo alquilado.

Considerando que entre mayo y junio ocurre la mayor concentración de cosecha gruesa de verano —soja y maíz principalmente— son los meses en los que generalmente culminan los contratos de alquiler y se negocian los de la próxima campaña; es decir, se liquidan el último pago de la campaña saliente y el primer pago de la campaña entrante.

CRITERIOS. El valor de los alquileres guarda relación con la productividad de cada lote; así, lotes con potenciales de rendimientos altos, tendrán mayor costo de alquiler que aquellos con rendimientos inferiores.

Los valores varían en montos que representan proporciones de rendimientos promedio de entre 35% y 50%. Alquileres que incluyen, además del monto a pagar, el tipo de manejo de suelos y cultivos, como rotaciones, preservación de materia orgánica y cobertura, suelen acercarse a proporciones de 33-35% del rendimiento potencial; exigen menor pago, pero mayor inversión a

campo para aportar sustentabilidad en el mediano y largo plazo. Alquileres más altos, que representan 40-50% de rendimientos potenciales, generalmente no incluyen exigencias agronómicas de manejo.

En cuanto al pago, valuar el alquiler en quintales de granos fijos por hectárea, generalmente de soja, es la modalidad más común en la zona núcleo. Aunque el valor está relacionado al potencial productivo de soja en cada lote, el pago equivalente a un volumen fijo de soja por hectárea debe cumplirse se logre o no la cosecha, lo que posiciona al dueño del campo en un lugar donde no asume ningún riesgo productivo.

Así, por ejemplo, lotes con rendimientos potenciales de 40-45 qq/ha, cobran alquileres que pueden fluctuar entre 14 y 22 qq/ha, que representa desde 35% a 50% del rendimiento probable, una proporción que puede ser mucho mayor —80%, 100% o más— cuando los rendimientos son inferiores a lo esperado. Es el caso de muchos campos que en esta cosecha no superan rendimientos de 15 qq/ha, lo que resulta en un costo de alquiler que se vuelve casi 107% del rendimiento.

Otra de las maneras de determinar el pago del alquiler guarda proporción con el rendimiento logrado, y se llama Aparcería, pero no la más frecuente. Por ejemplo, una aparcería del 40% de cosecha se traduciría en un alquiler de 16 qq/ha de soja para rendimientos de 40 qq/ha.

El dueño asume junto al productor el 100% de riesgos productivos dado que, si la producción es cero, no cobrará nada, y si es una cosecha exitosa, cobrará el resultado de ese éxito.

A fin de encontrar puntos intermedios en la negociación de alquileres, en que el propietario asuma parte de los riesgos y a la vez se asegure un mínimo a cobrar, hace algunos años se difundió la modalidad híbrida. Pagar una base de alquiler fijo, por ejemplo, 8 qq/ha de soja, y, a rendimientos superiores a 20 qq, una proporción de cada kilo extra, 40-50%, son proporciones muy usadas en estos casos.

EL DEBATE. Dado que los contratos en cantidades fijas por hectárea son los más frecuentes, los riesgos productivos son totalmente asumidos por el productor inquilino, lo que pone el total de

La sequía puede dar lugar a nuevos acuerdos de alquiler que prioricen la estabilidad productiva y el cuidado de los suelos.

costo de alquiler dentro del total de costos directos vinculados a la producción, como labores, insumos, comercialización y cosecha.

Este año de sequía extraordinaria, el rendimiento promedio en zona núcleo, que suele ser de 30 qq/ha, apenas llega a 15 qq/ha.

La discusión respecto de los alquileres toma entonces fuertes condimentos de debate, aunque no siempre afrontado con la madurez necesaria para establecer criterios de negociación. Está claro que muchos inquilinos no lograron suficiente cosecha para afrontar el pago de alquileres 22/23 y tampoco disponen de liquidez para renovar contrato hacia la cosecha 23/24.

¿Qué es lo que marca la diferencia entre seguir o no seguir con una relación de alquiler? La respuesta parece obvia: depende de la necesidad y urgencia de pago que tenga el dueño de la tierra. Pero hay dos extremos que se presentan, más allá de la premura de los propietarios por cobrar, que marcan las puntas de un rango de posibilidades vivenciadas en el medio rural.

En un extremo, tanto el dueño como el inquilino están comprometidos en una relación de largo plazo. En el otro extremo se encuentran contratos de alquiler eventuales, de corto plazo y/o con renovación anual, en los que a veces las partes, propietario e inquilino, ni se conocen, y, más allá de tener o no el propietario posibilidades financieras para renegociar el alquiler, rescinde el contrato ante el incumplimiento y/o la llegada de mejores ofertas de alquiler.

El dilema en el que se encuentran tanto el propietario como el inquilino es el de una cosecha que se evaporó con la sequía, el menor ingreso para el cumplimiento de obligaciones y el elevado costo de acceso al crédito para compensar la cosecha faltante.

CONCLUSIONES. El alquiler de campo, una realidad que atraviesa el sistema productivo argentino, es un tema que debería ser priorizado en la agenda de propietarios e inquilinos a fin de resolver los debates que la sequía despertó dado que el potencial productivo de importantes zonas del país se ve afectado por obligaciones de pago de elevados alquileres, que exigen máximos resultados al campo con mínimas inversiones, para preservar recursos económicos a expensas de recursos naturales.

En negociación suele decirse que un mal acuerdo es mejor que un buen juicio; sin embargo, la sequía puede dar oportunidad de lograr acuerdos superadores, priorizando el cuidado de los suelos y la estabilidad productiva en el mediano y largo plazo, renegociando alquileres que involucren al propietario de la tierra en el riesgo y el conocimiento del manejo productivo, dado que la tierra es un bien que debe preservarse no solo para sí mismo, sino para futuras generaciones.

El debate está abierto; el desafío es aprender a discutir para que los resultados post crisis sean mejores que los anteriores.

En general, el propietario de la tierra no está involucrado en el riesgo ni en el manejo productivo.

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2023-06-09T07:00:00.0000000Z

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